ven. Mar 29th, 2024

7 façons d’investir indirectement dans l’immobilier sans détenir de titre

En tant qu’investisseur immobilier et entrepreneur immobilier, je crois fermement à la propriété immobilière directe. Mais ce n’est pas pour tout le monde.

Il est difficile d’acheter un immeuble de placement si vous avez moins de 1 000 $ à investir , par exemple. Même si vous êtes approuvé pour un prêt hypothécaire à faible acompte , vous devez tout de même réunir des milliers de dollars pour cet acompte , plus les frais de clôture et les réserves de trésorerie.

L’immobilier est également notoirement illiquide. Le vendre coûte beaucoup de temps et d’argent, ce qui laisse de nombreux investisseurs potentiels mal à l’aise.

Ensuite, il y a la courbe d’apprentissage. Il faut du temps pour acquérir les compétences nécessaires pour retourner une maison ou devenir propriétaire pour vous assurer de réaliser un profit plutôt que de perdre votre chemise.

Mais pour autant, l’immobilier offre une classe d’actifs alternative avec le meilleur des deux mondes: les rendements élevés des actions combinés à la faible volatilité des obligations. Une étude conjointe de l’Université de Californie, de l’Université de Bonn et de la banque centrale allemande a révélé que l’immobilier offrait de meilleurs rendements que les actions et une volatilité extrêmement faible au cours des 145 dernières années.

Alors, comment les investisseurs peuvent-ils diversifier leurs portefeuilles pour inclure l’immobilier sans acheter directement des propriétés? Voici sept façons d’investir dans l’immobilier sans avoir à vous soucier des acomptes, du financement, des réparations ou même d’avoir à détenir le titre vous-même.

1. FNB et fonds communs de placement

Une façon d’investir indirectement dans l’immobilier consiste à investir dans des actions et des fonds dans les secteurs liés à l’immobilier.

Par exemple, vous pouvez investir dans des FNB et des fonds communs de placement , par l’entremise de TD Ameritrade , qui détiennent des actions de construction domiciliaire, des actions immobilières commerciales ou des chaînes hôtelières avec de vastes actifs immobiliers. Vous pouvez même investir dans des FNB et des fonds communs de placement qui détiennent une gamme de REIT (plus d’informations sur ceux-ci momentanément). Pour des exemples de fonds qui investissent dans des actions et des fonds liés à l’immobilier, consultez le Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ) et le iShares US Real Estate ETF (IYR).

Avantages

Premièrement, les FNB immobiliers et les fonds communs de placement offrent la même liquidité immédiate que tout autre FNB, fonds commun de placement ou actions. Vous pouvez acheter et vendre instantanément au prix d’une commission de 4,95 $. C’est loin de dépenser 7% sur un courtier immobilier pour répertorier et commercialiser votre propriété et d’attendre quatre mois pour le règlement.

De plus, il permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille d’actions pour réduire le risque  dans le confort de leur compte de courtage. Vous n’êtes pas obligé de quitter votre domicile pour accéder immédiatement à un secteur complètement distinct de l’économie.

Ces fonds vous permettent également de vous diversifier au sein du secteur immobilier. Avec l’achat d’un seul fonds, vous pouvez obtenir une exposition à des propriétés dans l’ensemble des États-Unis ou dans plusieurs pays internationaux. Comparez cela avec la propriété directe, qui consiste à investir des milliers de dollars dans une propriété dans une ville.

Cons

Comme tout FNB ou fonds commun de placement, les fonds liés à l’immobilier facturent des frais de ratio de frais pour gérer et exploiter le fonds. Et si le fonds est géré activement, il y a toujours un risque d’incompétence de la part du gestionnaire de fonds.

Les investisseurs ne bénéficient pas non plus des avantages fiscaux accordés aux investisseurs immobiliers directs .

Pour qui ils sont

Si vous ne connaissez pas beaucoup l’immobilier et souhaitez simplement diversifier votre portefeuille d’actions, les FNB et les fonds communs de placement liés à l’immobilier sont un excellent point de départ.

2. FPI et mREIT

Une  FPI , ou fiducie de placement immobilier, est un fonds qui investit de l’argent dans des projets immobiliers. Il permet aux investisseurs de contribuer autant ou aussi peu qu’ils le souhaitent à un plus grand portefeuille de biens immobiliers.

De même, un fonds de REIT hypothécaire (mREIT) investit de l’argent dans des prêts sur des projets immobiliers mais ne possède pas directement de propriétés. Les deux types de FPI sont négociés en bourse, tout comme les ETF et les actions.

Avantages

Tout comme les FNB et les fonds communs de placement, les FPI et les mREIT sont un moyen facile, rapide et peu coûteux de se diversifier dans l’immobilier. Ils ne vous appelleront pas non plus à 3 heures du matin pour se plaindre qu’une ampoule a sauté ou qu’ils ont bouché leurs toilettes, ce que les locataires sont connus pour faire.

Historiquement, les FPI américaines ont également offert des rendements étonnamment élevés, rivalisant et souvent surpassant les actions américaines à grande capitalisation. Sur les 40 années allant de 1979 à la fin de 2018, le rendement total moyen des FPI américaines était de 11,77%, selon Nareit .

Ces fonds ont tendance à offrir des rendements de dividendes particulièrement élevés, souvent plusieurs fois supérieurs à ceux payés par les fonds indiciels boursiers. Par exemple, en 2018, le REIT américain moyen a rapporté 4,45% en dividendes, contre 1,88% pour le S&P 500. Il n’est pas rare de trouver des REIT versant 8% ou plus en rendement annuel. En effet, selon la loi, les FPI sont tenues de verser au moins 90% de leur revenu net aux investisseurs sous forme de dividendes.

Cons

Cette règle des 90% sert cependant d’épée à double tranchant; il limite le montant de revenu que les FPI peuvent consacrer à la croissance et à l’expansion de leurs portefeuilles immobiliers. Cela signifie que pour croître, les FPI doivent s’endetter.

Avec autant de rendements offerts par les FPI provenant de dividendes, cela laisse les investisseurs ouverts à des impôts plus élevés. Au lieu de payer des impôts sur les gains en capital après avoir détenu un fonds pendant un an ou deux, puis l’avoir vendu, les investisseurs doivent payer leur taux d’imposition sur les dividendes ordinaires (mais pas sur les dividendes qualifiés; en savoir plus sur la façon dont les dividendes sont imposés ici ).

Pour qui ils sont

Tout comme les FNB et les fonds communs de placement, les FPI et les mREIT conviennent parfaitement aux investisseurs en actions de tous les jours qui cherchent à diversifier leurs portefeuilles et à obtenir une exposition à l’immobilier sans les tracas de la propriété directe. Si vous ne disposez pas d’un compte d’investissement, vous pouvez en ouvrir un via Ally Invest.  Ils offrent actuellement un bonus en espèces pouvant aller jusqu’à 3 500 $.

3. Notes privées

Une note est le document juridique signé pour enregistrer une dette. Pour des raisons pratiques, une note privée est un prêt privé de votre part à une autre personne ou entreprise.

Je connais un couple dans l’Ohio qui a pris sa retraite avant d’avoir 30 ans et qui vit maintenant des revenus de ses propriétés locatives. Je leur ai prêté de l’argent à 12% d’intérêt annuel pour un billet à court terme, à intérêt seulement. Voici comment cela a fonctionné: je leur ai prêté 10 000 $ et nous avons signé une note. Le terme était de neuf mois, à la fin desquels ils ont rendu mon principal de 10 000 $, plus 900 $ d’intérêts. Intérêts courus à 1% par mois (12% par an).

Dans ce cas, le billet était «non garanti», ce qui signifie qu’il n’y avait aucun privilège contre un bien particulier en garantie. Mais les billets privés peuvent également être garantis, avec un privilège enregistré au dossier public contre une propriété servant de garantie.

Avantages

Les billets privés peuvent générer d’excellents rendements et sont aussi fiables que la personne ou l’entreprise que vous financez.

Ils peuvent également être garantis contre des biens immobiliers, vous permettant de saisir la propriété en cas de défaut.

Cons

Parce que ces prêts sont privés, ils ne sont pratiquement pas réglementés, sans aucune protection de la SEC. En cas de défaut, les investisseurs ont peu d’options.

La première consiste à saisir, dans le cas des billets garantis. Mais la saisie est un processus coûteux et long qui nécessite un travail juridique important de la part des avocats. Et les investisseurs n’ont aucune garantie que quiconque enchérira suffisamment à l’enchère de forclusion pour couvrir son prêt et ses frais juridiques.

Si le billet n’est pas garanti, les investisseurs ont encore moins de recours. Ils peuvent poursuivre l’emprunteur pour rupture de contrat, mais pour leurs problèmes, il leur restera un jugement difficile à appliquer.

Pour qui ils sont

Les notes privées sont une excellente option pour les personnes qui connaissent des investisseurs immobiliers prospères. Ils sont en grande partie un exercice de confiance et de confiance personnelles, alors ne prêtez qu’aux personnes que vous connaissez bien, qui ont une confiance intrinsèque avec votre argent et qui ont un excellent bilan de réussite dans l’investissement immobilier.

4. Crowdfunding

Une option relativement récente pour investir dans l’immobilier consiste à utiliser des sites Web de financement participatif . L’idée est simple: le public finance des projets d’investissements immobiliers. Une seule transaction immobilière de 500 000 $ peut avoir 60 financiers différents, répartis dans tout le pays, dont aucun n’a jamais vu la propriété.

À l’instar des REIT et des mREIT, certains sites Web de financement participatif investissent directement dans l’immobilier eux-mêmes, tandis que d’autres prêtent de l’argent à des investisseurs immobiliers. En règle générale, lorsqu’un service de financement participatif investit directement dans l’immobilier, il dispose simplement d’un grand fonds commun dans lequel le public peut investir de l’argent. D’autres prêteurs à financement participatif permettent aux investisseurs de parcourir les transactions immobilières individuelles et de financer les transactions spécifiques qu’ils aiment.

Il y a un hic, cependant: la plupart des sites Web de financement participatif n’acceptent que les fonds d’investisseurs accrédités. Si vous avez une valeur nette inférieure à 1 million de dollars ou que vous gagnez moins de 200 000 $, vous ne pouvez pas participer.

Pourtant, il existe une poignée de sites Web de financement participatif immobilier qui permettent à quiconque de participer. Pour un site Web de fonds communs, consultez Fundrise ; pour choisir des offres individuelles, essayez  Groundfloor .

Avantages

Comme les autres options de cette liste, les sites Web de financement participatif immobilier permettent aux investisseurs de répartir de l’argent sur de nombreuses propriétés et régions.

Alors que les sites Web de financement participatif imposent des investissements minimaux, certains sont très faibles. Le rez-de-chaussée, par exemple, a un investissement minimum de seulement 10 $. Cela signifie qu’un investisseur pourrait théoriquement investir dans 100 propriétés pour un total de 1 000 $, répartissant leur risque sur toute la ligne.

Ces fonds ont également tendance à offrir des rendements élevés pour attirer les investisseurs. Fundrise a versé aux investisseurs entre 8,7% et 12,4% de rendements annuels depuis sa création. Groundfloor offre des rendements allant de 5% à 25%, en fonction de la qualité du bien et de la solvabilité de l’emprunteur.

Étant donné que les sites Web de financement participatif ne sont pas soumis à l’obligation de la SEC de retourner 90% des bénéfices sous forme de dividendes, ils peuvent investir plus d’argent dans la croissance et les nouvelles propriétés.

Cons

Les sites Web de financement participatif peuvent facturer aux investisseurs des frais de gestion élevés, comparables ou supérieurs aux FPI, ETF et autres fonds cotés en bourse. Par exemple, Fundrise facture 1% par an.

Au-delà des frais, ces placements ne sont pas aussi liquides que les fonds cotés en bourse. Fundrise s’attend à ce que les investisseurs laissent leur argent en place pendant cinq ans en moyenne, et bien que les investisseurs puissent encaisser avant cette date, c’est un processus fastidieux. Les investisseurs doivent déposer une demande, passer une période d’attente obligatoire de 60 jours, et même dans ce cas, les demandes de rachat sont «soumises à certaines limites».

Cependant, tous les sites Web de financement participatif ne nécessitent pas des engagements aussi longs. La durée d’investissement typique pour Groundfloor, par exemple, est de six à 12 mois. Mais cela en fait toujours un investissement pas si liquide.

Pour qui ils sont

Les sites Web de financement participatif sont une excellente alternative aux REIT pour les investisseurs qui souhaitent plus de détails sur leurs investissements immobiliers. Assurez-vous cependant de faire vos devoirs et demandez des détails sur les frais et les taux de défaut sur un site Web de financement participatif avant d’investir de l’argent.

5. Syndications immobilières

La syndication immobilière est similaire au crowdfunding, mais pas identique. Dans une syndication, un sponsor ou un opérateur trouve une grande transaction immobilière qu’il souhaite acheter et se tourne vers des investisseurs extérieurs pour lever le reste du capital.

Ces investisseurs, également appelés associés commanditaires ou membres, investissent de l’argent et, en échange, ils obtiennent une copropriété de la propriété. Par exemple, un sponsor trouve une bonne affaire sur une propriété de 1 million de dollars, met en place 100 000 $ de son propre argent, puis recueille les 900,00 $ restants auprès de vous et de plusieurs autres investisseurs. Vous mettez 50 000 $ et vous obtenez une participation de 5% dans la propriété.

Contrairement aux sites Web de financement participatif, où les investisseurs financent une gamme de propriétés sans propriété immobilière réelle ou prêtent simplement de l’argent sur des transactions, les syndications offrent aux investisseurs une transaction immobilière spécifique à évaluer et à acheter. Ils donnent aux investisseurs la propriété partielle d’une personne morale, qui à son tour détient la propriété d’une propriété.

Avantages

La personne moyenne n’a pas beaucoup d’occasions d’acheter des propriétés de plusieurs millions de dollars. Mais dans le cadre d’une syndication, les investisseurs peuvent acheter des complexes d’appartements, des immeubles commerciaux, voire des hôtels – au moins dans le cadre d’un partenariat d’investissement conjoint.

Contrairement aux autres options de cette liste, les investisseurs dans les syndications peuvent profiter de tous les avantages fiscaux disponibles pour les propriétaires directs de biens immobiliers, car ils en détiennent la propriété, bien que partiellement détenue par une personne morale. Les investisseurs voient des avantages comme la dépréciation, les déductions d’intérêts et même 1031 échanges pour reporter les impôts sur les gains en capital .

Les investisseurs connaissent également la propriété exacte dans laquelle ils investissent et le sponsor de la transaction et peuvent les examiner attentivement.

Comme les autres options de cette liste, la syndication permet une diversification. Les investisseurs peuvent répartir de l’argent entre plusieurs grands actifs sans avoir à parier la ferme sur une seule propriété.

Cons

Premièrement, la plupart des transactions de syndication immobilière ne sont disponibles que pour les investisseurs accrédités.

Deuxièmement, votre argent est bloqué dans cette seule transaction. Il est possible de vendre votre intérêt, mais ce n’est pas facile.

Gardez également à l’esprit que le sponsor facture des frais pour son rôle actif dans la recherche de l’accord et la gestion de la propriété. Assurez-vous de bien comprendre ces frais et de ne pas vous priver de la plupart de vos profits.

Enfin, c’est à vous de faire preuve de diligence raisonnable pour la transaction. Vous êtes responsable de vérifier les chiffres et le sponsor avant d’investir, et pour les transactions aussi importantes et complexes, cela peut bien dépasser votre champ de compréhension.

Pour qui ils sont

Les syndications immobilières sont les meilleures pour les investisseurs expérimentés et sophistiqués qui répondent aux exigences du statut d’investisseur accrédité. Idéalement, vous devez connaître le sponsor et connaître ses antécédents sur des projets immobiliers similaires à grande échelle.

6. Fonds de capital-investissement et fonds d’opportunité

À l’instar de la syndication immobilière, les fonds de capital-investissement permettent aux investisseurs de mettre en commun des fonds pour investir dans de grands projets tels que des immeubles à appartements ou de grandes propriétés commerciales.

Mais dans un fonds de private equity, les investisseurs ne connaissent pas la propriété exacte dans laquelle ils investissent de l’argent, et ils n’assurent pas la propriété partielle de la propriété. Au lieu de cela, ils investissent en fonction de la réputation du gestionnaire de fonds; le gestionnaire a obtenu des rendements importants dans le passé, vous investissez donc de l’argent avec lui en pensant qu’il trouvera des placements exceptionnels qui rapportent des rendements impressionnants. En d’autres termes, vous devez simplement leur faire confiance.

Les fonds de zone d’ opportunité ou fonds d’opportunité sont un nouveau type de fonds de capital-investissement issu de la loi de 2017 sur les réductions d’impôt et l’emploi . La loi spécifie environ 8 700 secteurs de recensement comme zones d’opportunités qualifiées, et les fonds de capital-investissement qui investissent au moins 90% de leurs actifs dans ces zones sont éligibles à des allégements fiscaux spéciaux.

Comme il s’agit d’un nouveau véhicule d’investissement, les investisseurs doivent être prudents avant d’investir dans des fonds d’opportunité et s’assurer qu’ils comprennent les risques exacts et les avantages fiscaux avant d’engager un centime. Par exemple, les investisseurs peuvent consulter le fonds d’opportunité de Fundrise  et le comparer aux options de financement participatif standard du site décrites ci-dessus.

Avantages

Les fonds de private equity peuvent générer des rendements spectaculaires. À l’instar des transactions de syndication immobilière, ces fonds permettent aux investisseurs d’accéder à de grandes transactions immobilières.

Pour les fonds d’opportunité, les investisseurs accrédités qui réalisent un profit sur les gains en capital peuvent reporter leurs impôts jusqu’en 2026 s’ils réinvestissent leurs bénéfices dans les 180 jours suivant leur réalisation. S’ils gardent leur argent investi dans une zone d’opportunité pendant au moins cinq ans, leurs gains imposables diminuent de 10%; s’ils conservent leur argent pendant au moins sept ans, ces gains chutent de 15%. L’argent qui reste investi pendant au moins 10 ans n’est soumis à aucun gain en capital.

Cons

Les fonds de private equity peuvent s’avérer à haut risque, avec peu de protections en place pour les investisseurs. C’est pourquoi ils ne sont disponibles que pour les investisseurs accrédités.

Les investisseurs n’ont pas nécessairement de détails sur les actifs dans lesquels le fonds investira éventuellement, et ils ont encore moins de contrôle sur ces investissements une fois qu’ils ont engagé de l’argent.

Dans le cas des fonds d’opportunité, les investisseurs n’ont guère de bilan à examiner. Ces fonds sont nouveaux, ce qui signifie que la plupart des gens ne comprennent pas pleinement les règles de l’ IRS et les incitations fiscales pour les zones d’opportunités .

Pour qui ils sont

Éloignez-vous de ces options, sauf si vous êtes un investisseur riche et accrédité à la recherche de rendements élevés. Les fonds d’opportunité sont une nouvelle option intéressante pour réduire la facture fiscale des investisseurs fortunés, mais ils n’ont pas encore fait leurs preuves. Les investisseurs moins riches devraient chercher ailleurs.

7. Vente en gros

Également appelé inversement de contrats, la vente en gros implique davantage un investissement en temps, en éducation et en réseautage que de l’argent.

Les grossistes trouvent une excellente affaire sur une propriété et la mettent sous contrat. Ils se retournent ensuite et vendent les droits sur ce contrat à un investisseur immobilier réel.

Cela signifie que les grossistes ne prennent jamais la propriété de la propriété; ils facturent simplement des honoraires d’intermédiation ou une marge. Par exemple, s’ils mettent une propriété sous contrat pour 50 000 $, ils peuvent se retourner et vendre le contrat pour 55 000 $ ou 60 000 $.

Avantages

Un énorme avantage est qu’il ne faut presque pas d’argent pour vendre de l’immobilier en gros. Les grossistes n’ont qu’à déposer une petite caution sérieuse sur la propriété, qu’ils récupèrent ensuite dès qu’ils trouvent un acheteur.

Un autre avantage est que les grossistes n’ont pas à se soucier du financement, de la gestion immobilière ou de tout autre problème lié à la propriété immobilière directe, car ils ne possèdent jamais réellement de biens immobiliers.

Enfin, les grossistes gagnent de l’argent sur un délai d’exécution rapide. S’ils mettent une propriété sous contrat un mardi matin, ils peuvent bien avoir un acheteur en place le mardi après-midi et leur salaire quelques semaines plus tard lorsque la propriété s’installe.

Cons

Lorsque les gens découvrent la vente en gros pour la première fois, vous pouvez presque voir les signes dollar dans leurs yeux. La réalité, cependant, est que le commerce de gros est un travail difficile, pas l’argent facile que beaucoup supposent d’abord.

Il faut du travail pour trouver des offres suffisamment bonnes pour les vendre en gros aux investisseurs immobiliers professionnels. Il faut alors encore plus de travail pour créer une liste d’acheteurs suffisamment longue pour vendre rapidement et de manière fiable les contrats.

Il y a aussi le risque très réel que le grossiste ne parvienne pas à trouver un acheteur. S’ils ne peuvent pas produire un acheteur pour régler à temps, ils peuvent perdre leur acompte.

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