Investissement immobilier: comment investir dans l’immobilier en Inde pour les débutants?

Il y a des centaines de personnes autour qui peuvent partager leurs idées d’investissement immobilier avec nous. Presque tout le monde, à un moment de sa vie, a vécu une transaction immobilière. 

Nous avons vu nos parents, nos frères et sœurs aînés, etc. acheter une propriété. Cela a enrichi nos connaissances. Même écouter des amis sur les transactions immobilières enrichit également notre base de connaissances. Mais rien n’est plus précieux que l’indulgence personnelle .

Quelles sont ces informations plus approfondies sur l’investissement immobilier que les acheteurs expérimentés utilisent comme guide? Comment un débutant peut-il investir dans l’immobilier en Inde en tant que pro?

C’est ce dont nous allons parler dans cet article. Mais avant cela, rafraîchissons quelques notions de base sur le marché immobilier en Inde.

MARCHÉ IMMOBILIER DE L’INDE

Au cours des dernières années, le marché immobilier indien a été confronté à des obstacles majeurs. Bien que RERA soit maintenant en place , mais ce secteur ne renaît pas.

Les projets incomplets, l’inventaire fini, le manque de demande, etc. ont contribué à la performance médiocre de ce secteur. Mais toujours dans les grandes villes de l’Inde, les prix des biens immobiliers décents ne baissent pas.

Consultez le tableau des prix ci-dessous. À l’exception de Delhi (et non de Delhi NCR), les prix de l’immobilier dans les grandes villes ont augmenté ces 2 dernières années (source: makaan.com ).

Dans le tableau ci-dessus, il est clair que les prix de l’immobilier continuent d’augmenter en Inde. Le taux d’appréciation des prix est différent selon les villes. Si nous achetons une propriété à Hyderabad, l’appréciation du capital sera relativement lente. Si nous achetons une propriété à Gurgaon, l’appréciation du capital sera plus rapide.

Mais peu importe où se trouve la propriété en Inde, son prix augmentera. Pourquoi? En raison de la croissance démographique et du pouvoir d’achat croissant de la classe moyenne indienne.

Des villes comme Mumbai, Delhi NCR, Bangalore, Chennai, Ahmedabad, Pune, etc. ont connu une forte hausse des prix de l’immobilier. Pourquoi? Ce sont des villes où les gens migrent généralement d’autres États pour des emplois et des affaires. 

L’élan des prix des villes métropolitaines se reflète dans d’autres villes plus petites. En moyenne, au cours des 5 dernières années, les prix de l’immobilier en Inde ont au moins augmenté de 5% par an. En plus de cela, ajoutez le rendement locatif d’environ 3,5%. Cela porte le rendement global global à 8,5% par an .

POURQUOI L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER?

Les riches et les riches investissent directement dans l’immobilier. Ils possèdent plusieurs propriétés résidentielles ou commerciales. Une appréciation régulière et décente du capital de leurs biens immobiliers est courante.

Mais ce qui rend l’investissement immobilier si cher, c’est sa capacité à générer des revenus stables à court terme. Les revenus à court terme sont générés sous forme de « loyers mensuels ». 

Le taux auquel les revenus locatifs croissent dépasse généralement l’inflation à long terme. Cela est particulièrement vrai pour les villes métropolitaines, de niveau 1 et de niveau 2. À mesure que le rendement mensuel de la propriété augmente, cela fait également grimper le prix global de l’immobilier. 

Que montre l’infographie ci-dessus? L’investissement immobilier génère des rendements assurés. Les rendements sont sous forme de loyer et d’ appréciation du capital .

Le rendement locatif (revenu fixe) augmente avec le temps. En général, cette croissance suit le rythme de l’inflation. L’appréciation du capital se produira en raison de la croissance de la demande. L’Inde étant une population croissante et jeune, la demande de propriété ne cesse d’augmenter.

Ce double effet (de loyer assuré et de croissance de la valeur) fait que le secteur immobilier génère des rendements inégalés, contrairement à tout autre actif.

L’investissement immobilier est l’une des meilleures couvertures contre l’ inflation . C’est la raison pour laquelle les grands investisseurs comme Robert Kiyosaki et Donald Trump y ont un goût particulier.

MARCHEZ AVEC PRUDENCE

Pourquoi? Car, à l’exception de quelques villes indiennes, le marché immobilier n’a pas vraiment mûri en Inde? Pourquoi je dis ça? Parce que nous voyons encore un développement aléatoire de propriétés dans les villes majoritaires en Inde. 

Une bonne propriété immobilière doit être développée, vendue et entretenue selon un plan directeur intégrant toutes les installations.

À moins que la propriété n’ait un plan directeur, son appréciation de la valeur à long terme est douteuse. Dans la plupart des cas, la valeur de ces propriétés se déprécie avec le temps.

Le problème est que la plupart des propriétés sont soit non planifiées, soit développées par des développeurs inférieurs à la moyenne. Cela rend l’investissement immobilier en Inde légèrement risqué .

COMMENT INVESTIR DANS L’IMMOBILIER?

Alors, comment s’y prendre? Voici quelques idées qu’un débutant peut utiliser pour comprendre comment investir dans le marché immobilier en Inde. Lisez également sur les REIT en Inde .

1. Estimer l’abordabilité

L’immobilier est l’un des investissements les plus coûteux dans la vie. Les prix de l’immobilier en Inde peuvent varier de quelques lakhs à plusieurs crores. Par conséquent, avant de partir, il est essentiel de répondre: « combien je devrais dépenser pour un achat immobilier ». Comment savoir?

Cela peut être fait à partir de la règle empirique indiquée dans l’organigramme ci-dessus. Une personne dont le revenu est de Rs.100,000 et qui a une économie de Rs.5 lakhs peut se permettre d’acheter une propriété de Rs.35 Lakhs.

Outre la capacité de revenu et d’épargne, la cote de crédit joue également un rôle majeur dans l’obtention d’un prêt immobilier. À moins d’avoir une cote de crédit raisonnablement élevée , il est difficile d’obtenir un prêt.

Il y a un autre aspect qui augmente le coût des biens immobiliers. Il y a des frais statutaires associés à tout achat de propriété. Environ «autres frais» coûtent environ 10% de plus. Cela affecte davantage l’abordabilité. La rupture typique de ce coût est indiquée ci-dessous:

1. Droit de timbre (6%).
2. Inscription (0,5%).
3. Courtage (0,5%).
4. Frais d’avocat (0,1%).
5. Frais de traitement des prêts immobiliers (0,1%).
6. Impôt déduit à la source (TDS-1%).
7. Frais d’administration de la société (1%).

2. Préparez-vous au prêt immobilier

Il faut d’abord vérifier sa cote de crédit. Si le score est faible, prenez des mesures pour l’améliorer . Pourquoi la cote de crédit doit-elle être vérifiée?

Parce que les banques n’accorderont pas de prêt si la cote de crédit est inférieure à 700. Il est donc préférable de vérifier la cote avant la demande de prêt. Vous pouvez vérifier votre crédit gratuitement sur le site Internet de CIBIL.

En plus de la cote de crédit, les banques aimeront également vérifier la « capacité de paiement EMI » en examinant d’autres documents. Par conséquent, pour un emprunteur, il est préférable de garder ces documents à portée de main:

• Dernières fiches de salaire (des 6 derniers mois).
• Déclaration de revenus (RTI) de l’année dernière.
• Relevés bancaires (des 6 derniers mois).
• État des actifs (financier et physique).
• Preuve d’adresse.
• Preuve d’identité.
• Autres documents demandés par la banque.

Une combinaison de «pointage de crédit» et de «capacité de paiement EMI» décidera de l’ éligibilité au prêt immobilier . Vérifier: Calculateur d’admissibilité au prêt basé sur le revenu .

Que faire pour améliorer l’éligibilité au prêt? Avant de faire une demande de prêt, essayez de rendre les autres prêts à zéro (comme les dettes de carte de crédit, les prêts personnels, etc.).

C’est une bonne idée de prendre la lettre d’admissibilité au prêt immobilier de la banque avant de commencer la recherche de propriété.

Comparez également les chiffres d’admissibilité au prêt avec le calcul de l’abordabilité effectué à l’étape 1 ci-dessus. Si l’étape n ° 1 dit cela, l’éligibilité au prêt est de 30 Rs Lakhs, et à l’étape 2, la banque est prête à donner Rs35 lakhs – optez pour le nombre inférieur .

3. Critères de sélection des propriétés

L’objectif devrait être d’acheter une bonne propriété. Qu’est-ce qu’une bonne propriété? Il doit présenter au moins deux caractéristiques: (a) un plan de projet attrayant et (b) un rapport qualité-prix.

Qu’est-ce qu’un plan de projet attractif? La répartition entre les espaces ouverts et les terrains occupés (par bâtiments) doit être optimale. Plus la zone ouverte est grande, mieux c’est. 

Quel est le rapport qualité / prix? La propriété ne devrait pas être chère. Comment définir cher? Je suis cette règle de base pour moi-même. Le rendement locatif de la propriété ne doit pas être inférieur à 3,0%. Supposons que la propriété soit évaluée à Rs.35 Lakhs. S’il est mis en location, il rapportera 10 000 Rs par mois. Son rendement locatif sera de 3,4% (10000 × 12/3500000).

Pour un débutant, il est essentiel de savoir quoi regarder dans une propriété. Investir dans l’immobilier ne peut pas se faire uniquement sur la base de l’esthétique. Un poids proportionnel doit être donné à au moins 14 paramètres énumérés ci-dessous:

Prix

• 3.1 Abordabilité : Si l’accessibilité est de 35 Rs Lakhs et que la propriété proposée coûte 40 Rs Lakhs, elle n’est clairement pas abordable. C’est l’une des raisons pour lesquelles le calcul de l’abordabilité à l’étape 1 est essentiel avant de s’engager.

Environs

• 3.2 Localisation : L’investissement immobilier doit être effectué dans un lieu connu de l’investisseur. Il faut éviter d’investir dans une ville / ville inconnue. L’emplacement de la propriété dans la ville est également important. Une propriété qui a des écoles, des marchés, des hôpitaux à proximité est préférable.
• 3.3 Transport : la route d’accès est importante. S’il y a une route large et pavée reliant la propriété, c’est un grand bravo. La connectivité des transports publics comme le métro, le dépôt de bus, le stand de pousse-pousse automatique, la connectivité Ola / Uber ajoute également à la valeur.
• 3.3 Négatifs : Une attention particulière doit être accordée aux inconvénients de la propriété. Les plus typiques peuvent être comme des routes très fréquentées, trop proches de la gare ou de l’aéroport, le bruit de la circulation, l’emplacement éloigné, la vieille société, etc.

spécification

• 3.4 Type de maison : Si la préférence est une maison en rangée, l’appartement à plusieurs étages ne fonctionnera pas et vice versa. Avant de s’aventurer pour la recherche de propriété, le type de maison doit être finalisé.
• 3.5 Neuf ou d’occasion : les maisons d’occasion peuvent être d’un excellent rapport qualité-prix. Ils ont l’avantage d’une possession immédiate et d’une localité établie. Ils peuvent également avoir des installations préfabriquées comme Internet, des radiateurs, du bois, des cuisines modulaires, etc. Mais une nouvelle propriété a aussi ses propres avantages.
• 3.6 Nombre de chambres : Pour une petite famille, même un studio suffit. Pour d’autres, l’exigence peut aller de 1 / 2BHK à des appartements de plus grande taille. Personnellement, j’aime évaluer la propriété d’abord en fonction de sa taille (en SQFT), puis du nombre de chambres qu’elle peut offrir.
• 3.7 Plancher ouvert : Certaines propriétés ont des fentes et des poches pour les armoires, les armoires, le réfrigérateur, etc. Ces maisons offrent une meilleure «gestion de l’espace au sol ouvert» après la mise en place des meubles. De manière générale, une maison doit pouvoir accueillir vos meubles spéciaux (comme un toit, un vélo, un landau, etc.).
• 3.8 Stationnement : Si vous possédez une voiture, deux roues, etc., la propriété doit offrir un parking adéquat.

Autres caractéristiques

• 3.9 Communication : Si la propriété dispose déjà d’installations pour des services tels que la télévision par câble et le haut débit, etc., cela peut économiser quelques dollars. De manière générale, recherchez la connectivité mobile et Internet dans la région. Il y a des zones qui ont une connectivité réseau mobile intrinsèquement médiocre.
• 3.10 Extension : Sur une période de temps, les propriétaires aiment agrandir leur espace de vie. Les propriétés qui ont des dispositions pour l’extension peuvent s’avérer utiles dans les temps à venir.
• 3.11 Jardinage : Pour certains, construire un jardin suspendu sur leur balcon est un gros plus. Si vous recherchez une maison en rangée, vérifiez si l’espace ouvert offre la possibilité de jardiner. La propriété avec de telles dispositions devient souhaitable.
• 3.12 État actuel : Vérifiez «l’état de construction» de la propriété. S’il s’agit d’une nouvelle propriété, pas de problème. Mais dans une maison d’occasion, des retouches ou des réparations peuvent être nécessaires. Être conscient de ce surcoût avant d’en prendre possession est conseillé.
• 3.13 État extérieur : L’appartement peut être bon de l’intérieur, mais le bâtiment extérieur est tout aussi bon? Assurez-vous de vérifier la propriété de l’extérieur. Scannez la peinture, les fissures, les suintements, les câblages lâches, les empiétements, la qualité du stationnement, etc.
• 3.14 Sécurité : De nos jours, les sociétés sont en proie à des vols et des pillages au hasard. Assurez-vous de vérifier si la propriété dispose d’une protection de sécurité dédiée.

C’est également une bonne idée de visiter la propriété au moins trois fois avant de prendre un dernier appel.

• Visite 1 : essayez d’atteindre la propriété depuis votre bureau, etc. pendant les heures de pointe. Cela vous donnera une idée de la congestion du trafic.
• Visite 2 : voir la propriété pendant la nuit. Vous pourrez juger de l’ambiance pendant ces heures. Il y a des propriétés qui semblent trop sombres dans l’obscurité. Évite-les.
• Visite 3 : Essayez de visiter la propriété le week-end. Cela donnera une nouvelle perspective et vous pourrez peut-être également socialiser avec quelques occupants existants.

4. Demandez à votre agent immobilier

Ce qui est fait à l’étape 3 ci-dessus prend en charge les «grandes choses». Il y a aussi des questions mineures qui nécessitent une attention. Un agent immobilier sera en mesure de répondre à ces questions (honnêtement).

Il y a comme des questions stratégiques qui doivent être posées à l’agent ou au propriétaire actuel:

• Resté invendu : depuis combien de jours la propriété est-elle sur le marché pour la revente? Certaines propriétés sont vendues en quelques jours. Certaines propriétés prennent du temps. L’idée est de connaître la cause du retard. Les raisons pourraient être un prix excessif, un mauvais Vaastu, etc.
• Antécédents d’occupation : De préférence, l’achat d’une propriété qui a plusieurs occupations dans le passé doit être évité. L’achat d’une propriété de deuxième ou troisième main devrait être l’objectif. Si la propriété était occupée par les premiers propriétaires eux-mêmes, c’est un gros plus.
• Possession actuelle : Qui occupe actuellement la propriété? S’il n’y a personne à l’intérieur, pas de problème. Mais si la propriété est occupée (par exemple par un locataire), quand va-t-il quitter? Depuis combien de temps sont-ils restés?
• Contact direct du vendeur : avant de prendre la décision finale, il est toujours préférable d’avoir une discussion en tête-à-tête avec le propriétaire. On peut ne pas aimer acheter une propriété à un personnage ombragé ou inapproprié.

5. Nouvelle maison: points supplémentaires à prendre en charge

Il y a peu de caractéristiques uniques qui se présentent uniquement avec une nouvelle propriété immobilière (en construction). Ils nécessitent également une attention et une manipulation séparées:

• Montant de la réservation : L’achat d’une nouvelle propriété en construction est souvent initiée après l’inspection d’un «terrain vacant» et d’un «plan approuvé». Pour initier l’achat, l’acheteur paie un montant de réservation au constructeur. Assurez-vous de demander la politique de remboursement avant d’effectuer le paiement.
• Premier dépôt : Si vous optez pour le prêt immobilier, le premier dépôt (qui sera votre auto-contribution) doit être payé peu après la réservation. Pourquoi? Car ce n’est qu’après cela que le processus de décaissement du prêt sera lancé. Assurez-vous de tenir votre propre conseiller juridique informé de ces paiements.
• Prêts pré-approuvés : Le constructeur peut vous inciter à choisir son prêteur pré-approuvé (pour le prêt). Vous n’êtes pas obligé de suivre leurs conseils. Vous pouvez utiliser votre propre banque.
• Délai d’achèvement : À partir de la date de réservation, un constructeur indien typique peut prendre jusqu’à 3 ans pour terminer le projet. Assurez-vous de demander au constructeur les délais ( et les jalons ) du projet. Demandez comment le constructeur va compenser en cas de retard.
• Clause de retrait : il peut y avoir une condition dans laquelle vous souhaiterez peut-être quitter la transaction à mi-chemin. C’est là que la clause de rétractation devient pratique. Lisez-le et discutez-en avec votre constructeur. Quelle sera votre perte? Comment l’argent déjà payé sera retourné, etc.
• Garantie : Généralement, un bâtiment nouvellement construit a une garantie de 10 ans pour les défauts structurels. Il y a 2 ans de garantie pour les défauts généraux. Assurez-vous de demander la même chose à votre agent / constructeur.
• Finish House : Qu’est-ce qui est inclus dans la maison finie? Peinture finale, robinetterie électrique, plomberie, revêtement de sol fini, cuisine modulaire, armoires, meubles etc. L’idée est de savoir, dans quel état fini la maison vous sera livrée.

6. Vérifiez la réputation des constructeurs

Essayez de connaître la réputation du constructeur. Certains développeurs sont enclins à avoir des problèmes liés aux approbations de plans, aux changements de dernière minute, aux retards de travail, à la construction de mauvaise qualité, etc. 

La meilleure façon d’identifier un bon développeur est de visiter ses anciens sites. Si possible, rencontrez quelques résidents pour vous faire une idée. Quelques attributs clés d’un bon développeur sont:

• Achèvement en temps opportun. 
• Aménagement de projet de qualité (ambiance extérieure). 
• Bonne mise en page à plat (conception intérieure).
• Qualité de construction supérieure. 
• Qualité des équipements installés (éclairage, robinetterie, etc.).

Une combinaison de «bon développeur» et d’une «propriété rentable» signifie un bon investissement. 

7. Recherchez une propriété à la périphérie

Souvent, les propriétés situées dans la ville sont chères . Il existe un moyen d’identifier une propriété bonne et peu coûteuse.

Recherchez des propriétés qui se trouvent juste à la périphérie de la ville. N’allez pas trop loin de la ville. L’idée est de rester dans la ville – mais aux limites extérieures. J’ai trouvé cette méthode de localisation des projets très utile. 

Au moment de l’achat, ces propriétés peuvent sembler légèrement distantes. Mais en 2-3 ans, ils deviennent le prochain hub de la ville. Acheter de telles propriétés et les conserver pendant plus de 3 ans peut s’avérer rentable. 

8. Réserver une propriété lors du lancement de son projet

Le lancement du projet est le moment où le développeur affiche pour la première fois son plan de projet au public. A cette époque, le développeur évalue également la perception du public sur son projet. 

Réserver une propriété au lancement du projet peut être plus rentable. Les constructeurs proposent souvent 20 à 30% de prix en moins lors de son lancement.

Si la réponse du public est bonne, lors du lancement du projet, le prix du bien augmentera. Pour le public, le prix de lancement du projet est souvent le meilleur prix d’achat. Garder un œil sur les lancements de projets de bons développeurs dans votre ville est une bonne idée. 

Il faut également noter que, lors du lancement du projet, le constructeur peut ne pas avoir déjà obtenu les approbations de projet nécessaires. Il est donc essentiel pour les acheteurs de se renseigner sur le calendrier des approbations. Ce n’est qu’après l’approbation que la construction commencera.

9. Recherchez une petite propriété

Nous sommes souvent incités à acheter une propriété surdimensionnée. C’est une erreur. Cela coûte non seulement plus cher, mais cela signifie également des coûts de maintenance à long terme plus élevés.

Les rapports ont prouvé que les propriétés de plus petite taille offrent souvent un meilleur rapport qualité-prix pour l’investisseur. Comparez un appartement 2BHK et 3BHK. Lequel sera vendu en premier? 2BHK, car il est plus abordable. 

De même, un appartement 1BHK peut être acheté et vendu le plus rapidement. Les appartements de petite taille sont toujours plus exigeants. Même les investisseurs fortunés aimeraient acheter plusieurs maisons 2BHK sur un grand penthouse. Pourquoi? Deux raisons: 

• Moins d’argent est enfermé dans une propriété. 
• Comme la taille est petite, la liquidation devient plus facile. 
• Il y aura une plus grande gamme d’acheteurs pour les petites propriétés. 

AUTRES MOYENS D’INVESTIR DANS LE SECTEUR IMMOBILIER

L’un des principaux inconvénients de l’investissement immobilier est qu’il est très capitalistique. De plus, l’achat et la vente d’une propriété physique n’est pas aussi facile que les actions ou les fonds communs de placement.

Par conséquent, rares sont les investisseurs qui préfèrent rester à l’écart de l’investissement immobilier. Mais il existe des moyens d’investir dans l’immobilier sans se livrer à la propriété physique. En voici quelques-uns:

• Real Estate Mutual Funds : Il n’existe qu’un seul fonds immobilier en Inde. Ce programme est lancé par Aditya Birla Sun Life . Il appartient à la catégorie «Fonds de fonds». Ils investissent principalement dans le secteur immobilier à travers le monde. 95% du portefeuille de ce fonds est détenu par ING Global Real Estate Fund . Actuellement, il n’y a pas d’ETF immobilier en Inde.
• FPI : Après la propriété physique, les FPI sont la deuxième meilleure alternative d’investissement dans le secteur immobilier. Mais encore une fois, il n’y a qu’un seul REIT actuellement lancé en Inde ( Embassy REIT ). Une fois que le marché des REIT mûrira un peu plus en Inde, ce sera l’un des meilleurs moyens d’investir dans ce secteur.
• Actions de sociétés immobilières : C’est également une alternative décente à l’investissement dans le secteur immobilier. Comment trouver de bonnes entreprises opérant dans ce secteur? Consultez la liste des composants de l’ indice S&P BSE Realty . Actuellement (comme en novembre 2019), il y a 10 constituants de cet indice (voir ci-dessous). L’achat d’actions de ces sociétés à des prix réduits peut être envisagé.

CONCLUSION

Ces idées d’investissement immobilier peuvent sembler basiques, mais elles sont efficaces. Pour un débutant, ces suggestions peuvent aider à définir une bonne stratégie. 

• Emplacement de la propriété.
• Taille de la propriété.
• Abordabilité.
• Qualité et commodités acceptables.
• Moment de l’achat.
• etc.

De nos jours, l’un des plus gros gâchis de l’investissement immobilier est le «retard des projets». Bien que tous les retards ne soient pas dus aux constructeurs, ils en auront toujours la responsabilité. 

Les bons développeurs réputés semblent toujours trouver une issue et terminer le projet dans les délais. Dans l’investissement immobilier, il pourrait y avoir mieux qu’une réalisation en temps opportun. 

J’espère que ces idées vous donneront matière à réflexion pour votre prochain achat immobilier. Veuillez écrire dans la section des commentaires ci-dessous et partager votre point de vue. 

Bon investissement.